这些城市,降息,商品住宅,楼市,将暂停卖地……,土地供应,美联储

据新京报援引上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。这100个被纳入统计的城市中，有41个城市去化周期超过36个月，具体如下：

住建部这份通知的核心内容是，要求各地根据市场状况决定土地供应节奏，具体为：

美联储是从2022年6月开始量化紧缩(QT)的，每月缩表规模上限为950亿美元(600亿美元美国国债和350亿美元抵押贷款支持证券)。

看起来，消化周期的概念和计算方式非常简单，就是用库存新房面积，除以过去几个月平均月销售面积，计算出还需要多少个月才能卖完。

更要命的是：现在地方政府普遍缺钱，有些地方体制内发工资都困难。

在这种情况下，才出现了城投拿地占比飙升的局面。说白了，就是地方把土地左手卖给右手，然后到自己能影响的中小银行融资，以解燃眉之急。

这显然是为了落实4月30日政治局会议提出的“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式”要求。

在这种情况下，楼市越差、卖地越多、群众越不敢买房的怪圈出现了！

5月份，中国至少会在降准和降息中选一样，以推动楼市去库存、股市回暖。

消息一：自然资源部近日印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36个月的城市 暂停新增用地出让。

昨夜今晨，有两个财经大消息值得关注。

先看消息一。

由上述名单可以看出，这份统计的口径并不严格，其中有地级市也有地级市下面代管县级市、县（比如香河、大厂、固安、昆山、嘉善），甚至有县下面的镇（燕郊）。

再看消息二。

最终到底有多少个城市暂停出让土地，还不知道。上述表格里，以地级市为范围消化周期超过36个月的，大概率会暂停。

香河、大厂、固安都是河北廊坊下面的县市，燕郊则是廊坊代管的三河市的一个镇。

所谓“缩表”，就是减持美国国债或抵押贷款支持证券。这相当于美联储回收基础货币，过去一段时间一共缩表了1.5万亿美元。

5月1日，美国ADP就业报告发布：美国4月ADP就业人数增加19.2万人，高于预期的18万人。这跟迟迟未能回落到目标区间的通胀一起，印证了货币政策需要进一步收紧。

大家不妨看一下2019年4月的报道：

这就是涉及到一个重要问题：消化周期超过36个月则暂停卖地，其适用范围是什么？

市场期待的美联储降息，肯定也要推迟到年底了。未来几个月，将是美联储重要的观察期，让加息、缩表的惯性，继续跟通胀搏斗。

所以，自然资源部才再次下发文件，重申“新房消化周期超过36个月要暂停土地出让，去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照盘活多少、供应多少的原则出让”。

所谓“消化存量房产+优化增量住房”，就是楼市去库存。前半句的意思，是出台更多政策，让大家愿意买；后半句是减少供应量，而不是边去库存边增加库存。

但美联储还是考虑了跨周期的因素，没有加息，甚至还放缓了缩表的步伐，这大概是担心未来通胀率出现急剧下跌吧。或许，美联储认为当前的通胀反弹，只是回光返照。

商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；商品住宅去化周期在18个月（不含）-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。