房地产行业,郁亮：“万科瘦身”后会更健康,reits,融资,直面风险,祝九胜,回应一切

编辑丨李白玉

2）完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式；

根据招募说明书显示，发起人持股项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，均可作为潜在扩募资产，带来现金回款。

据祝九胜透露，目前万科已有59个项目申请纳入“白名单”，公司正在积极推进银团贷款落地。

3）聚焦三大主业：腾出有限资源、做好做强综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。

其中，万科一季度租赁住宅业务实现营业收入8.33亿元，同比增长7.3%，新拓展房源7121间，在深圳、广州、武汉、天津、济南等城市新增开业3006间；截至2024年3月底，万科“泊寓”在营23.8万间租赁住宅，累计开业17.95万间，出租率93.9%。

值得注意的是，万科租赁住宅、物流仓储、商业开发与运营等业务的营收均出现同比上涨，一季度万科表内经营服务业务整体营业收约109.5亿元，同比增长达12%。

实际上，万科已经取得成效。今年1季度，万科实现大宗资产交易回款42亿元，其中上海七宝万科广场实现50%股权交易，交易金额23.84亿元。

据郁亮解析，“一揽子方案”主要包括两个阶段，上述“降负债”和“融资转型”是第一阶段。其中位列第一的是“降负债”，万科的目标非常明确，直击“有息负债”，这一目标如果实现，将大幅减轻万科的压力。

这并不是万科第一次“瘦身”， 1991年万科在深交所上市时还是一家典型的“多元化”业务公司，包括进出口、零售、房地产、投资等13项业务，但随后的市场调控和商品房的广阔市场前景，让万科决定转型为专一的房地产公司。

郁亮曾表示，作为行业中最早意识到需要转型发展的房企，万科早就提出了“开发经营服务并重”的经营理念，但目前的发展仍然受到挑战，主要是“扩张惯性”并未停止，实际操作过程中存在步子过大、操之过急的问题。

来源 | 野马财经

实际上，万科近两年一直在改善负债结构，流动负债持续降低。据东方财富数据统计，2020年~2021年的万科流动负债还超过1.3万亿元，但2022年已经降到约1万亿元，2023年则降到8218亿元。而截至今年1季度末，其流动负债继续减少至8028亿元。公司企业资讯网 - 企业信息网

市场调整背景下，万科的经营也遇到挑战，其一季度营收约615.9亿元，同比下降10%，归母净利润为亏损3.6亿元，同比下降125%。

截至2024 年一季度末，万科扣除预售账款后的负债率为64.9%、较2023年底下降0.6个百分，净负债率 59.3%，杠杆水平持续严格控制。

在聚焦主业的同时，万科还将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资，大力推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。此前，万科曾在年报业绩会上公开表示，今年将加强大宗交易和股权交易工作，实现回款目标300亿元以上。

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中国银行证券报告显示，截至2024年1季度末，万科合并报表范围内有2322.5万平米的已售未竣工项目，对应合同金额3501.5亿元，未来收入仍有强力保障；而万科土储面积约为6522.2万平米，是2023年销售面积的2.64倍。

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此外，万科今年以来已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本为3.33%，对比2023年新增的境内融资成本3.61%，再降低0.28个pct。

从业务拆分来看，万科主要是房地产开发业务受到影响较大，其业务营收约466.7亿元，同比下降13.8%，销售面积391.1万平方米，合同销售金额579.8亿元，同比分别下降37.5%和42.8%，但即便如此，万科销售额仍位列行业第三，销售面积位居行业第一。

大股东深铁集团董事长辛杰表示，会一如既往地支持万科公司良性发展。

郁亮的上述态度也反应到具体行动上。郁亮表示，管理团队的命运和公司命运绑在一起，自1994年成为万科董事后，30年间（对万科股份）只买入，从未卖出，“目前股价表现肯定达不到股东要求，完全接受股东批评，目前正制定增持管理团队股票计划方案。”

中金印力消费REIT募集资金为32.6亿，其中部分资金除用于归还 22.3亿的项目负债，降低负债水平外，还将有4亿元至5亿元用于未来发展。

今年一季度，房地产市场遭遇了超预期调整。据克而瑞数据，一季度百强房企的操盘销售金额同比下降47.5%。同时，中国指数研究院数据显示，一季度全国300个城市住宅用地供应规划建筑面积和成交规划建筑面积同比分别下降25.4%和25.2%。